界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

華發(fā)旗下號(hào)稱“全球最大”的室內(nèi)滑雪場(chǎng)終于揭開了面紗。

9月29日，深圳前海華發(fā)冰雪世界宣布啟動(dòng)試運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著這個(gè)備受業(yè)界關(guān)注的超級(jí)文旅項(xiàng)目正式接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。

開業(yè)首日，界面新聞?dòng)浾咴诂F(xiàn)場(chǎng)看到，盡管是工作日，前來體驗(yàn)的游客依然絡(luò)繹不絕。從室外30度的濕熱天氣步入室內(nèi)零下6度的冰雪環(huán)境，瞬間的溫度變化讓人震撼。在開幕式結(jié)束后，5條不同難度的雪道上已有不少滑雪愛好者的身影，其中不乏許多全副裝備的專業(yè)玩家。

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一位深圳的滑雪發(fā)燒友對(duì)界面新聞表示：“提前一周就在網(wǎng)上買好了票，總算開了，再也不用跑去廣州滑雪，大大降低了時(shí)間成本。”

這場(chǎng)歷時(shí)近五年的“冰雪之約”，不僅標(biāo)志著深圳正式進(jìn)入冰雪經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，更揭開了華發(fā)股份這場(chǎng)百億級(jí)文旅跨界豪賭的序幕 。

“巨無(wú)霸”工程

華發(fā)深圳前海冰雪世界的“野心”，從誕生之初就寫在數(shù)據(jù)里。

這座總占地面積約43萬(wàn)平方米、總建筑面積131萬(wàn)平方米的綜合體，核心亮點(diǎn)當(dāng)屬10萬(wàn)平方米的室內(nèi)滑雪場(chǎng)：5條專業(yè)雪道總長(zhǎng)1569米，單條最長(zhǎng)雪道達(dá)463米，83米的垂直落差更是刷新全球室內(nèi)滑雪場(chǎng)紀(jì)錄。

更關(guān)鍵的是，其中級(jí)道、高級(jí)道均通過國(guó)際雪聯(lián)（FIS）認(rèn)證，意味著深圳一夜之間具備了承辦高山滑雪回轉(zhuǎn)類國(guó)際賽事的資質(zhì)，直接躋身世界滑雪場(chǎng)館版圖。

界面新聞?dòng)浾邔?shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，盡管項(xiàng)目仍處試運(yùn)營(yíng)階段，但核心功能區(qū)已運(yùn)轉(zhuǎn)有序，目前暖區(qū)的商業(yè)部分也已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，整體動(dòng)線較為流暢。

場(chǎng)館內(nèi)的商業(yè)部分 界面新聞?dòng)浾咄蹑ズ臄z

除了核心的滑雪功能，整個(gè)項(xiàng)目還囊括了JW萬(wàn)豪酒店、大型商業(yè)街區(qū)、寫字樓、人才房以及慶典廣場(chǎng)等多元化的復(fù)合業(yè)態(tài)，展現(xiàn)出打造全天候文旅目的地的明確意圖。

從雪道建設(shè)來看，其目標(biāo)客群覆蓋較為廣泛。

雪場(chǎng)運(yùn)營(yíng)專家何麗（應(yīng)受訪者要求化名）在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)介紹，目前該雪場(chǎng)規(guī)劃的5條專業(yè)雪道，既有符合初學(xué)者的平緩雪道，也配備了適合專業(yè)選手的高級(jí)道和滑雪地形公園，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)初級(jí)、中級(jí)、高級(jí)滑雪愛好者的全覆蓋。

這也意味著其目標(biāo)客群廣泛，包括有四季滑雪需求的資深滑雪愛好者、參與青少年滑雪教培的孩子，以及以親子休閑娛樂為主的家庭客群等。

從合作開發(fā)到獨(dú)自扛鼎

回溯這個(gè)超級(jí)項(xiàng)目的發(fā)展史，也是房地產(chǎn)行業(yè)近五年周期波動(dòng)的縮影。

2020年11月，華發(fā)股份與融創(chuàng)中國(guó)組成聯(lián)合體，以127.1億元競(jìng)得寶安沙井地塊。在最初的合作框架中，憑借文旅運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的融創(chuàng)主導(dǎo)項(xiàng)目并持有51%股權(quán)，雙方計(jì)劃總投資367億元，共同打造成世界級(jí)文旅標(biāo)桿。

然而，行業(yè)變局來得猝不及防。2021年下半年起，房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，融創(chuàng)陷入債務(wù)泥潭，也無(wú)力繼續(xù)為項(xiàng)目輸血，合作關(guān)系逐漸演變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程受到嚴(yán)重影響，特別是商業(yè)地塊的開發(fā)陷入停滯。

最終在2023年1月，局面迎來了決定性的轉(zhuǎn)變。華發(fā)股份宣布以35.7億元收購(gòu)融創(chuàng)所持股權(quán)，實(shí)現(xiàn)100%控股，這一決策意味著華發(fā)從財(cái)務(wù)投資者轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆鲗?dǎo)者，需要獨(dú)立承擔(dān)后續(xù)的巨額投資和運(yùn)營(yíng)責(zé)任。

這場(chǎng)“接盤”對(duì)于華發(fā)而言，是一次被動(dòng)的戰(zhàn)略選擇，也是一次巨大的考驗(yàn)。

它意味著華發(fā)不僅要承擔(dān)起后續(xù)高達(dá)百億級(jí)別的追加投資，還要獨(dú)自面對(duì)一個(gè)因前期波折而可能存在規(guī)劃調(diào)整、建設(shè)延期等一系列歷史遺留問題。

今年8月，為盤活資產(chǎn)、回籠資金，華發(fā)股份宣布其通過政府收儲(chǔ)的方式將位于該項(xiàng)目的7塊商業(yè)用地以44.05億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給深圳土地儲(chǔ)備中心。

這些總面積7.05萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積46萬(wàn)平方米的商業(yè)地塊，賬面價(jià)值高達(dá)58.41億元，此次交易華發(fā)將承受24.59%的折價(jià)，預(yù)計(jì)虧損超過其2024年凈利潤(rùn)的一半，這也為項(xiàng)目未來的運(yùn)營(yíng)埋下了挑戰(zhàn)的伏筆。

北緯22°的挑戰(zhàn)

作為一名文旅產(chǎn)業(yè)的“新兵”，華發(fā)運(yùn)營(yíng)這座體量空前的冰雪世界，面臨著多重挑戰(zhàn)。

首先就是如何在高溫濕熱的深圳特殊氣候條件下維持室內(nèi)冰雪環(huán)境。何麗向界面新聞介紹稱：“室內(nèi)雪場(chǎng)的設(shè)計(jì)和建造難度大于室外雪場(chǎng)，且投入成本大。在室內(nèi)，要把山的斜度做出來，基本上是結(jié)構(gòu)超限的設(shè)計(jì)，怎么確保安全系數(shù)，同時(shí)兼顧投資成本，是一個(gè)挑戰(zhàn)。”

她進(jìn)一步解釋道：“同時(shí)因?yàn)橐评湓煅瑪?shù)萬(wàn)平方米的室內(nèi)空間就是一個(gè)巨大的冰箱，它的密閉設(shè)計(jì)要做得很好才能節(jié)省能耗。既要保證室內(nèi)空氣質(zhì)量好，還得保證制冷環(huán)境穩(wěn)定，空氣循環(huán)制冷以及能量轉(zhuǎn)化再利用，此外現(xiàn)在還要達(dá)到碳排放的要求，這些都需要通過技術(shù)手段來實(shí)現(xiàn)。”

為應(yīng)對(duì)這一難題，據(jù)界面新聞了解，華發(fā)冰雪世界采用了“主動(dòng)+被動(dòng)+新能源”組合降碳策略，在屋頂鋪設(shè)光伏板，每年可發(fā)電約650萬(wàn)度，使其成為“會(huì)發(fā)電的冰雪世界”。此外，第六代造雪系統(tǒng)較常規(guī)能效提升12%，雪道下方鋪設(shè)3層隔熱層，采用雙層圍護(hù)結(jié)構(gòu)等多種措施，確保-6℃的冰雪環(huán)境與室外高溫互不滲透。

技術(shù)之外，客群運(yùn)營(yíng)與盈利平衡的挑戰(zhàn)更顯迫切。從行業(yè)規(guī)律看，冰雪項(xiàng)目的投資回收期普遍高于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)周期，在門票之外，挖掘二次消費(fèi)便是盈利的關(guān)鍵。

而滑雪培訓(xùn)便是其中關(guān)鍵的一環(huán)。

界面新聞從熱雪奇跡有關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，據(jù)其內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，從2021年開始，國(guó)內(nèi)的雪場(chǎng)培訓(xùn)板塊，每年都保持在80%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率。

這表明滑雪培訓(xùn)是利潤(rùn)提升空間巨大的重要收入板塊，華發(fā)能否成功復(fù)制并超越這一增長(zhǎng)模式至關(guān)重要。

冰雪“南下”

從行業(yè)視角來看，自2015年北京成功申辦2022年冬奧會(huì)以來，中國(guó)冰雪產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。中國(guó)旅游研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023-2024雪季是“后冬奧時(shí)期”首個(gè)完整的冰雪旅游季，該雪季國(guó)內(nèi)冰雪休閑旅游人數(shù)達(dá)到了 4.3 億人次，創(chuàng)下新高。

《中國(guó)冰雪產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，我國(guó)冰雪產(chǎn)業(yè)規(guī)模從2015年的2700億元增長(zhǎng)至2023年的8900億元，預(yù)計(jì)2025年將突破萬(wàn)億元大關(guān)。

近年國(guó)內(nèi)雪季旅游人次 圖片來源：江海證券研報(bào)

南方市場(chǎng)正成為新的增長(zhǎng)極。雖然行業(yè)整體仍呈現(xiàn)“北強(qiáng)南弱”格局，但近年來室內(nèi)滑雪場(chǎng)的建設(shè)熱潮正在改變這一態(tài)勢(shì)。

除深圳項(xiàng)目外，同樣位于大灣區(qū)的珠海“萬(wàn)雪匯”也將在今年十一期間投入運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)三角地區(qū)如太倉(cāng)、杭州等城市的多個(gè)項(xiàng)目也在陸續(xù)啟動(dòng)之中。

從商業(yè)邏輯看，室內(nèi)雪場(chǎng)與傳統(tǒng)室外雪場(chǎng)形成互補(bǔ)格局。何麗表示，“室內(nèi)雪場(chǎng)客流量全年分布均衡，與傳統(tǒng)雪季形成互補(bǔ)關(guān)系。”這一特點(diǎn)使其具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)，有助于平滑季節(jié)性波動(dòng)帶來的經(jīng)營(yíng)壓力。

然而，行業(yè)熱潮背后仍需冷靜思考。冰雪產(chǎn)業(yè)特別是重資產(chǎn)滑雪場(chǎng)館存在高準(zhǔn)入壁壘，不僅初始投資巨大，后續(xù)運(yùn)營(yíng)更需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)和持續(xù)資金支持。在當(dāng)前消費(fèi)環(huán)境下，如何平衡投資回報(bào)與消費(fèi)者承受能力，并將重資產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為可持續(xù)盈利的商業(yè)模式，將成為華發(fā)面臨的核心課題。